"입주물량 많은 대구는 약보합, 부산은 강보합, 경남은 강세 전망"

올해 대구와 부산, 울산 등 영남 지역의 집값은 어떻게 될까. 지난해 일부에선 조심스럽게 하락장을 전망하기도 했다. 대구에서 청약 미달이 줄이어 발생했기 때문이다. 하지만 부동산 전문가들은 섣불리 하락장을 예측하기 어렵다고 했다. 대구의 경우, 입주 물량이 많은 편이라 약보합세를 보일 것으로 전망하지만, 부산과 울산은 보합이나 강보합세를 보일 것으로 전망했다. 반면 경남은 지난해에 이어 올해에도 물량이 급감하면서 상승압력이 크게 작용할 것으로 보인다고 했다.

◇ 보합이나 강보합세 예상되는 부산

1일 한국부동산원에 따르면 부산 아파트 가격은 지난해 13.59% 올라 전국 평균(13.25%)이나 지방 5대 광역시 평균(13.57%)과 거의 유사한 수준의 상승률을 보였다. 하지만 세부적으로 살펴보면 해운대구(22.13%), 기장군(17.08%)의 동부산권이 시장을 이끈 반면, 중구(4.00%), 서구(5.42%) 등의 중부산권 원도심은 상승세가 더뎠다.

이같은 현상은 특히 지난해 연말에 더 강해졌는데, 전문가들은 대출 규제 강화가 서민에게 더 강한 영향을 미쳐 중·저가 지역의 실수요를 위축시킨 결과로 이해하고 있다

부동산 전문가들은 대체로 설 이후 부산 아파트값이 보합세나 강보합세를 보일 것으로 전망했다. 호재가 있기 때문이다. 가덕도 신공항이나 북항 재개발 사업이 대표적이다. 박합수 건국대 겸임교수는 “특히 북항 재개발 사업은 그동안 약세 지역이었던 남구·동구·중구 등 원도심에게 호재”라고 했다.

다만 강보합세 정도로 상승 폭은 그리 크지 않을 수 있다고 했다. 입주 물량이 늘기 때문이다. 부산의 입주 물량이 그동안 2만6000가구 안팎이었는데, 작년에 1만7409가구까지 줄었다가 올해 다시 2만6476가구까지 늘어날 예정이다.

반면 윤지해 부동산R114 수석 연구원은 “상반기에는 쉬어갈 확률이 높다”고 말했다. 부산은 외지에서 유입되는 투자 수요도 일부 받쳐줘야 하는데, 유동성이 흡수되고 대출 규제가 유지되는 상황이 지속하면 외부 투자수요가 줄어들 수밖에 없다는 이유에서다. 또 그는 “그동안 부산 아파트값이 너무 많이 올라 시장에서 가격 부담을 소화하는 과정도 1분기로는 부족하다”고 했다.

◇ “미분양 대구? 아직 큰 부담 아냐”

대구의 지난해 아파트값 상승률은 부동산원 기준 8.50%로 전국적인 상승장 분위기를 감안하면 상당히 낮았다. 최근 몇 년간 입주 물량이 부쩍 늘어 미분양 주택까지 쌓이고 있기 때문이다. 지난달 분양한 달서 롯데캐슬 센트럴스카이의 경우 전용 84㎡ 470가구 모집에 청약통장은 117개만이 접수됐다. 대구 영대병원역 골드클래스 센트럴은 전용면적 84㎡ 총 655가구 중 565가구가 미분양됐다. 지난해 12월에도 5개 분양 단지 중 4곳이 미달했다. 이에 지난해 말에는 대구 대다수 지역이 하락 전환하기도 했다.

다만 부동산 전문가들은 하락세가 거세질 것으로 보이진 않는다고 했다. 입주 물량이 워낙 많아 잠시 눌려있을 뿐이라는 뜻이다. 대구의 입주 물량은 꾸준히 늘었다. 2019년과 2020년엔 1만875가구와 1만5549가구가 새로 공급됐고, 2021년에도 약 1만7130가구가 새로 공급됐다. 올해는 2만780가구가 예정돼 있다.

박합수 교수는 “입주 물량 증가 추세가 부담이지만, 미분양 주택 2000여 가구는 절대적인 규모상 아직 큰 부담은 아니다”고 했다. 윤지해 연구원도 “미분양 주택이 늘어나긴 했지만 동구 쪽에 집중돼 특정 지역에 국한될 가능성이 있다”며 “미분양 주택이 시장에서 언제 소화될 것인지가 관건이지, 아직 누적을 걱정할 수준은 아니다”라고 했다.

◇ 공급 절벽에 상승세 탈 경남, 비교적 잠잠할 울산

경남은 지난해와 올해 입주 물량이 급감하면서 미분양 부담이 해소되고 상당한 상승세가 나타날 것으로 예측됐다.

박합수 교수는 “올해는 경남의 시대”라며 “지난 2020년까지 이어지던 침체를 만회할 수 있는 추이가 나타날 것”이라고 했다. 지난 2017년 이후 3만~4만가구 수준에 이르던 입주 물량이 ▲2020년 1만9411가구 ▲2021년 8981가구 ▲2022년 8992가구로 많이 줄었다는 것이다.

그는 또 입주 물량 감소와 함께 ▲김천~거제의 남부내륙고속철도 ▲부산~목포 구간 남해안고속화철도 ▲가덕신공항 ▲여수~남해 해저터널 등 주요 교통 사회기반시설(SOC)이 추진되면서 지역시장의 반향을 이끌 것으로 봤다.

윤지해 연구원은 “수급 요인의 개선으로 지난해 12월 기준 미분양 주택이 1346가구로 역대 최저 수준을 나타냈고, 청약 경쟁률 역시 16:1로 역대 최고 수준이었다”며 “신축 물량이 부족하다는 의미라 신축 이전 수요가 가격을 끌어올릴 것으로 본다”고 말했다.

그에 반해 울산은 큰 변동이 없을 것으로 보인다. 박합수 교수는 “울산은 최근 몇 년간 V자 반등을 이룬 후 상승 폭이 둔화하고 있다”며 “상반기에도 소폭 상승이 예상된다”고 말했다. 윤지해 연구원은 “부산이나 대구 등 인접 시장의 변동을 따라가는 모양새가 나올 것”이라며 “자동차·조선 등 지역 기반 산업 동향과 재건축·재개발 등에 따른 신축 수요 등 외부 변수의 영향이 적은 지역이라 조선업 호황 등에 따라 수요가 다소 늘어날 수 있다”고 했다.

다음 부동산뉴스 유병훈기자

설 이후 부동산이 움직일 방향을
뉴스기사로 접해보았구

요약하자면
서울은 부동산값이 조금 내려가는듯한데
부산은 수요가 몰리면서 오르고있구
이유는 북항개발이나 동부산관광단지등
개발호재때문인듯

반면에 대구는 청약률이 낮아서
미분양단지가 많구

부산은 수요가몰리는만큼
투자로 오는사람이 많아서
청약으로 아파트를 구하기엔
단독무주택은어렵고
청약통장 가점이 높은 무주택 가구인
부산거주자가 되어야 기회가있을듯
그게아니면 투자들일테구

정말 실거주할거라면
아예 사는 지역을 대구로 바꾼다면
내 집마련을 할 기회가 클것같구

그래도 부산에 꼭살아야겠다면
아파트는 반 포기하고 다른주거형태를
알아봐야하겠구